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多地推进商品房现售制度 未来或继续扩围神话放送什么时候回归

www.htcnc.net 时间:2018-11-05 08:09 开奖直播
业内人士认为,虽然商品房预售制度短期内不会取消,但增加现房销售比例、规范预售制度将是房地产市场发展的一个趋势。

  中新经纬客户端10月27日电(薛宇飞)几年前,刘鹏(化名)所在的北方某市房地产市场很不景气,因扛不住资金压力,小区的开发商在工程完工前跑路了,他家所在的那栋楼的电梯都没有安装。为了孩子上学,刘鹏一家还是搬了进去,每天都要上下爬8层楼。刘鹏说:“我们这栋楼还算好的,旁边那栋只是搭了架子,就撂那了。”

  买期房是大多数购房者都有的经历,在香港,买期房所对应的商品房预售制度有一个好听的名字“楼花”。但实际上,由于购房者与开发商关系不对等,导致期房交易问题频发,这种制度并没有听上去那么美好。有业内人士预计,类似刘鹏遇到的工程烂尾,在楼市下行阶段会更为普遍。

  近年来,全国多地出台鼓励商品房现售政策,虽然还是少数,但未来不排除会有更多的城市加入这个行列。业内人士认为,虽然商品房预售制度短期内不会取消,但增加现房销售比例、规范预售制度将是房地产市场发展的一个趋势。

  期房销售占比超八成 风险转嫁购房者

多地推进商品房现售制度 未来或继续扩围神话放送什么时候回归

建筑群 中新经纬 董湘依 摄

  “楼花”一词始于中国香港。公开资料显示,上个世纪50年代,霍英东成立的立信置业有限公司一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”并倡导分期付款。当时的香港政府于1956年出台了《预售楼花同意书》,,正式在法律层面确立和规范了楼花预售制度。在房地产市场发展早期,内地主要借鉴了香港市场的发展经验,并于1994年正式确立了商品房预售制度。

  经过二十多年发展,期房销售已经成为中国房地产销售的主要方式。华创证券称,2018年前8个月,中国住宅期房销售面积占比达84%,金额占比达87%,住宅销售中80%~90%都采用期房销售。

  实践中,期房销售的优劣势十分明显。优势方面,中信建投认为,预售制缩短了房地产企业现金流回笼周期,一定程度上满足了房企的融资需求。国家统计局的数据显示,今年1~9月,房地产开发企业到位资金121882亿元,其中,定金及预收款40259亿元,占比达33%,比银行贷款高出两倍多。

  从需求来看,期房具备更加优惠的价格。“我们对比了40大中城市的期房均价和现房均价,2012年以来的绝大多数月份中,期房售价要低于现房售价的10%~20%,并且价差在近年来有扩大的趋势。预售和分期付款的方式有效降低了消费者的购房门槛,刺激了市场的潜在需求。”中信建投相关人士称。

  但预售制带来的问题也比较多。上述机构称,房企在住房建设环节就收取房款,实质是将潜在的融资压力和建设风险转嫁给了购房者。

  中原地产首席分析师张大伟说:“当下房地产市场出现的各种质量问题基本都与预售制度有关。过去,预售制度加快了房企的销售节奏和建设量,是房地产行业快速发展的基础条件之一,但对购房者来说,因为保障度太低,由此产生的大量纠纷让购房者付出了不小代价。”

  推进现房销售

  合肥、厦门、中山等地在行动

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楼盘 中新经纬 贾亦夫 摄

  其实,商品房预售制度的存废之争,在之前就已经有几次大的争论,但都不了了之,而搅起本轮预售制度讨论的是广东省房地产协会。

  该协会于9月底向各副会长单位下发的一份通知称,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。不过,广东省房协相关人士随后回应称,目前通知正在征求意见过程中,是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。

  这份文件虽然“悬而未发”,但广东中山市在土地拍卖中早有行动。中新经纬在中山市国土局网站查询发现,今年以来,中山市已经有10余个城市住宅用地要求“出让后实行商品房现售”,10月17日出让的W02-18-0038、W02-18-0039地块也有现房销售的规定,但均以流拍告终,10月12日出让的另外两个现房销售地块以接近底价成交。

  虽然住宅地块均要求现房销售,但中山市公共资源交易中心的相关负责人对媒体表示,挂牌出让的“现房销售”地块并不能被认为是广东省要求的试点,后期是否会因市场反应过大而调整,要看国土资源部门和市里的统一安排。

  在其他地方,也有商品房现售政策的出台。今年10月19日,合肥市房地产管理局出台商品房现房销售管理规定,鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。对于现房销售,要进一步消减备案材料,简化办理流程,缩短办理时限。今年4月底,福建住建厅要求,福州厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件,直至现房销售。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,合肥出台现房销售政策,对全国其他城市有较好的借鉴意义,联想到广东部分政策改革,未来现房销售的模式会不断推广。不过,至今未看到合肥、福州、厦门等地有新举措推出。

  回到房地产市场火热的2016年,杭州、南京、苏州等城市土拍时的现房销售规定则与抑制楼市过热有很大关系,南京、杭州也都在近期取消了此类规定。

  机构数据显示,2016年8月至2018年7月,南京先后拍出67块现房销售地块,苏州从2016年9月至今,累计出让了超过130宗住宅用地,其中有约70宗要求现房销售,占比超50%。

  稳定市场需要

  预售制短期不会取消

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楼房 资料图 中新经纬 摄

  与商品房预售相对应,对购房者来说,现售的好处在于可以“一手交钱、一手交房”,并能督促开发商管控房屋质量,减少相应纠纷。

  但由于商品住宅预售占比达八成以上,一旦取消,其影响可想而知。首先,房企的资金成本必然大幅上升,中信建投相关人士认为,取消预售制度,房企零成本的预收款将消失,若维持原先的杠杆水平,则需用有息负债代替,杠杆成本上升,经营风险亦相应上升。

  “取消预售制度将导致大量高杠杆中小房企因资金链风险而倒闭,尤其目前正处在金融去杠杆以及房地产行业信贷持续收紧阶段,风险难控,对金融机构的负面冲击巨大。”华创证券房地产行业首席分析师袁豪对中新经纬说。

  另一方面,实行现售制度短期内会导致商品房供应严重不足。袁豪通过研究发现,直接取消预售制度将导致短期内的住宅供应下降84%,并且目前的商品房库存处于低位,综合之下,住房供应“休克”必然推升房价。




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